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深圳樓市部分火熱:低利率資金誘惑 信貸資金進場應重視_區域_宏觀頻道首頁_財經網 - CAIJING.COM.CN

來源:湖南金屬商會|金屬商會|湖南鋼貿商會|湖南鋼貿|鋼貿商會|湖南金屬    作者:佚名    發布時間:2020/4/27 9:11:22    點擊數:27

原標題:深圳樓市部分火熱:低利率資金的誘惑 來源:證券時報 深圳部分片區的樓市火熱,引發了各界高度關注。此輪疫情景氣的背后,部分購房者找到了新的加杠桿機會,也同樣值得關注。 到底誰在購買深圳的房子?記者對多位資深的房地產銷售人員進行采訪,一些片區的樓盤能夠在幾個月時間內出現價格快速攀升,主要是以改善需求和投資客為主,他們出手迅速,對房價承受能力較強。“像最近很多購房者開始咨詢羅湖的房子,大多數都是剛需置業者,因為那邊各種配套相對成熟完善。除了優質學位房,那邊的價格仍相對保持穩中向上的走勢,僅僅是依靠剛需置業者,很難出現快速拉升的現象。”陳峰(化名)曾是一家房地產公司的王牌銷售經理,現在自己出來開設了中介機構。 多位地產業內人士也向記者指出,新冠肺炎疫情下,一系列小微企業紓困措施出臺,讓大部分銀行放寬抵押貸、經營貸等貸款項目,部分購房者借此也找到了新的加杠桿機會,這一趨勢是降溫還是蔓延,將取決于資金的來源方是否對資金用途嚴加監管。 買房:一場金融的比拼 最近,深圳樓市從南山區、寶安區等區域率先“蘇醒”。新房市場上,多個單價超過10萬元的項目“喝茶費”重出江湖,監管部門再度出手嚴打。二手房市場冷熱不均,但許多購房者還是被這些現象搞得躁動不安。 正如陳峰所說,一些片區的樓盤能夠在幾個月時間內出現價格快速攀升,主要是以改善需求和投資客為主。僅僅是依靠剛需置業者,很難出現這樣的快速拉升現象,但一個點被引爆,就難免會傳導到其他區域,所以很多剛需置業者也被搞得不安。 “一直以來,深圳買房就是一場金融的比拼。”陳峰表示,表面上跟房地產相關的貸款政策仍未松動,但疫情給一些投資客提供了一個新的機會——金融機構通過調整政策、落實優惠利率來扶持小微企業的生產經營,這種貸款似乎也被一些投資客看中。 如何申請這樣的經營貸?一名國有銀行深圳區域人士告訴記者,如果名下有一套紅本在手的房子以及注冊公司,就可以嘗試申請。至于究竟能貸到多少,銀行會通過隨機抽取的評估公司來衡量,一般按照評估價七成執行。不過,還是有一些具體細節的要求,例如申請者名下必須擁有一個持股20%以上、經營滿兩年的公司。剛注冊的公司也存在可以申請的可能,但貸款額度相對降低。此外,申請者名下公司營業執照、相關資產證明、銀行流水記錄、購銷合同等資料也需要備齊。 沒有注冊公司怎么辦?這時,有中介人員給記者支招:直接購買一個工商注冊經營2年且目前還在經營的公司即可,市面價格也就幾千元。對于購銷合同,通常用來證明公司的資金用途,因為申請經營貸的公司也有一定的行業要求。“購銷合同也可以花錢購買,其實這些資料都是為了滿足監管層相關要求,保證資金出去表面不違規。”中介人員透露。 2016年,中國人民銀行深圳市中心支行辦公室曾下發規定,除個人住房貸款、汽車貸款、助學貸款以外的其他個人消費貸款(包括房商通、抵質押額度貸款等),貸款期限最長不超過5年;不得以未解除抵押的房產抵押(二次抵押)發放個人消費貸款;同時加強對銀行消費貸款資金流向的監管。對于上述經營貸,這位銀行人士告訴記者,貸款期限也打破“不超過5年”限制,最長達到10年,也有8年的,先息后本,每年要還一次本金,但可以做一次過橋即可。也就是說,如果一個公司貸到300萬元,滿一年償還一次300萬元本金,但幾天之后又可以重新將這筆本金提取出來。 有市場消息指出,現在申請相關貸款還可以享受6個月的貸款貼息。對此,銀行人士告訴記者,的確存在這樣的貼息,但現在申請已經來不及,因為要在本月底前放款的貸款才能享受,而且額度有限。 其實,吸引申請貸款者的最大“驚喜”在于,以各類扶持中小微企業名義獲得的貸款普遍具有成本較低的特點。有銀行工作人員介紹,現在執行一年基準貸款利率4.35%,已經低于大多數城市的房貸利率,甚至可以視客戶和公司的資質情況打一些“小折扣”。此外,有評估公司的工作人員告訴記者,評估價的設定基于很多因素,多數是參考物業的成交價,但現在也存在這樣的情況,也會參考相關小區的市場掛牌價和周邊房價等因素,這樣一來,評估價就高了。 信貸資金 進入樓市應引起重視 類似的貸款對房地產市場究竟能發揮多大作用,取決于資金流向的監管力度。上述銀行人員告訴記者,“除非上層政策收緊,銀行會臨時要求客戶提供相關材料證明貸款用途,一旦貸款用途與申請時描述不一致,銀行會限期收回貸款。不過,自己把控一下,如果資金經了幾手再使用,基本就沒什么問題。” 在坪山區經營服裝生產的黃先生告訴記者,疫情之下服裝生意受到很大的沖擊,之前的確準備賣房籌錢,但現在也準備申請經營貸。至于貸款到手之后怎么用,他笑而不語。 深圳的投資客,一直很善于利用各種金融加杠桿手段。有市場人士也提出,雖然影響深圳房價的因素有很多,金融加杠桿只是其中之一,但如果真的有銀行信貸資金正以比房貸更低的成本進入樓市,這樣的現象就不得不引起重視。此外,活躍在深圳的數千家投資公司之中,確實還是有專業投資房地產的公司。 過去,首付貸等金融亂象曾在深圳樓市暗流涌動,相關部門也曾出手整治。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,近期銀行資金比較寬裕,資金可獲得性高,這也成為助推深圳一些地區房價上漲的因素之一。“此輪行情是否可持續,主要取決于后續銀行資金流向房地產市場的松緊度把控。如果資金流收緊或銀行對企業資金用途嚴加監管,那么深圳樓市可能會降溫。沒有杠桿加持,房價上漲是不可持續的。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,高杠桿會給樓市帶來很多影響,尤其是違背了“房住不炒”的原則,過度去“炒作”一些項目,不僅會給“接盤人”帶來風險,一些違規資金的不確定性甚至會影響金融體系的安全。 根據深圳房地產中介協會追蹤各大行的成交數據,此前各大中介機構所掛出的高價,甚至是“天價”房源能最終按原報價成交的寥寥無幾,甚至有的近期為零成交,而在報價上漲前的價格基礎上成交的房源則占據主流。 同時,根據網簽數據顯示,近期并沒有因為熱炒行為,帶來相關熱點片區內網簽量(成交量)的明顯上漲,而成交量的快速恢復,也主要集中在具有優質地理位置和優質學區資源的片區內,因此這一波市場行情并不具有全市代表性。 公開信息顯示,深圳住建局指出,近期部分熱點片區、熱點樓盤二手房價格有所上漲,主要是前期積累的需求集中釋放造成的,同時個別樓盤也存在中介和自媒體炒作引發價格上漲預期。對部分市民反映個別樓盤“收取喝茶費”、“捂盤惜售”、“惡意加價”等問題,當局高度重視,已會同各區和相關部門深入調查,將根據調查結果對惡意炒作房價的行為依法依規嚴肅處理。同時,針對二手房掛牌價格明顯高于市場真實成交價、機構及個人惡意炒作房價、部分自媒體發布擾亂市場秩序不實言論、評估機構高評高貸、“黑中介”違規經營等現象,聯合相關部門開展為期3個月的市場亂象專項整治行動,堅決打擊違法違規行為,促進房地產市場平穩健康發展。

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